우리가 일명 그린벨트라고 불리는 개발제한구역이라는 말을 들으면, 뭔가 어떠한 행위도 불가할 것 같다는 생각이 먼저 들게 됩니다. 하지만 개발제한구역에서도 제한적이긴 하지만 허가나 신고 없이 할 수 있는 행위가 몇 가지 있는데요. 법적 테두리 안에서 어떤 행위를 할 수 있는지 아래에서 알아보겠습니다.
개발제한구역 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위
「개발제한구역법 시행규칙」 제12조 및 [별표 4]
개발제한구역에서 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙」 제12조 및 [별표 4]에서 규정하고 있는데,
쉽게 한눈에 보실 수 있게 지목과 용도별로 구분하고 관련 질의회신과 판례 등을 반영한 참고사항 및 유의사항들도 함께 정리해서 개발제한구역과 관련된 일을 하시는 분들 뿐만 아니라, 개발제한구역의 편입된 토지를 소유하신 분들에게도 도움이 되면 좋겠습니다.
개발제한구역법의 취지
들어가기에 앞서 먼저 가장 중요한 대전제를 하나 깔고 가겠습니다.
이번에 제가 정리해드리는 개발제한구역 내 허가나 신고 없이 할 수 있는 행위들은,
개발제한구역에서 허가 또는 신고 없이 할 수 있도록 하는 법령의 취지에서 저촉되지 않도록 개발제한구역의 훼손을 최소화하는 최소 규모로 해야 합니다.
- 아무리 관련 규정에서 허가나 신고 없이 할 수 있다고 규정하고 있더라도, 환경오염이나 생태계 파괴, 위해가 발생하는 경우에는 개발제한구역법 취지상 불법으로 간주해야 한다. [국토교통부 질의회신]
이 전제를 기본적으로 깔고 본론으로 들어가겠습니다.
답, 전, 과
먼저,
농지에서는 농사를 짓기 위한 50cm 이하의 절성토가 가능합니다.
- 여기서 농지는 관계법령에 적법한 농지를 말합니다. [서울행정심판례 2012-703]
그리고 이 50cm 범위 안에서 논과 밭의 환토나 객토도 가능한데, 그렇다고 해서 영리 목적의 토사를 채취하는 것은 불가합니다.
- 환토 : 토지를 바꾸거나, 토지를 팔고 대토를 얻음. 또는 그렇게 바꾼 땅.
- 객토 : 토질을 개량하기 위하여 다른 곳에서 흙을 파다가 논밭에 옮기는 일. 또는 그 흙.
그리고 성토에 한해서 50cm 규정은 1년에 50cm라서 누적 개념이 아니라는 점도 활용하시면 좋을 것 같습니다.
- 이를 악용해서 대지화하려는 등의 목적으로 매년 조금씩 성토하는 행위는 불가 [국토부 질의회신]
만약에 홍수 같은 재해로 논이나 밭에 흙과 모래가 쌓였다면, 이것을 제거하는 것은 50cm 이상도 가능합니다.
두 번째로,
밭을 논으로 변경하거나 과수원을 논이나 밭으로 변경하기 위한 형질변경도 허가나 신고 없이 가능합니다.
농지는 논 < 밭 < 과수원의 순서로 등급이 높아지는데,
논, 밭, 과수원 중에 왼쪽에서 오른쪽으로 변경하는 경우는 개발제한구역법상 신고 후에 가능하지만
오른쪽에서 왼쪽으로 다운되는 경우는 허가나 신고 없이 형질변경이 가능합니다.
- 토지의 형질변경 : 절토 · 성토 · 정지 · 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위
여기서 형질변경은 성토 또는 절토 등 토지형질변경의 양태, 지표면으로부터의 높이 또는 깊이의 범위에 대해 별도로 제한하는 규정은 없지만, 개발제한구역에서 허가 또는 신고 없이 할 수 있도록 하는 취지에 저촉되지 않도록 훼손을 최소화하는 최소 규모로 해야 합니다. [국토부 질의회신]
세 번째로,
농지의 생산성을 올리기 위한 정지, 수로 등을 정비하는 행위도 가능합니다.
다만, 휴경지에 나무가 많이 자라서 죽목을 벌채해야 하는 경우에는 관련 규정에 따라 허가 또는 신고 후에 가능합니다.
네 번째로,
농업용 비닐하우스를 면적과 규모에 관계없이 설치할 수 있습니다.
요즘 나오는 비닐하우스는 여러 가지 종류가 있는데, 개발제한구역법상 허가 또는 신고 없이 가능한 농업용 비닐하우스의 조건은 법에서 명확하게 규정하고 있습니다.
농업용 비닐하우스 : 채소 · 연초(건조용 포함) · 버섯의 재배와 원예를 위한 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 비닐하우스
- 재료 : 골조 부분만 목제 · 철제 · 폴리염화비닐(PVC) 등을 사용, 그 밖의 부분은 유리 또는 강화플라스틱(FRP)이 아닌 비닐로 설치하여야 함. 출입문은 투명한 유리 또는 강화플라스틱(FRP) 등 이와 유사한 재료로 사용 가능
- 용도 : 화훼직판장 등 판매전용시설 제외
- 위치 : 비닐하우스를 설치하여도 녹지가 훼손되지 않는 농지에 설치
- 기초 : 가로, 세로 및 높이가 각각 40cm 이하인 규모에 한하여 콘크리트 타설 가능
- 바닥 : 콘크리트 타설을 하지 않는 비영구적인 임시 가설물(보도블록이나 부직포 등 이와 유사한 것)
농업용 비닐하우스의 용도에서 보시다시피 화훼직판장 등 판매전용시설로 사용하는 것은 불가한 것을 알 수 있는데, 만약 판매를 위한 시설이 꼭 필요하다면 아래 규정을 참고해주세요.
- 벽체 없이 33㎡ 이하의 화분진열시설을 설치하거나 30㎡ 이하의 판매용 야외 좌판(그늘막 포함)을 설치하는 것은 허가 또는 신고 없이 가능
또한, 농업용 비닐하우스 탈의실 또는 농기구 보관실, 난방용 기계실, 농작물의 신선도 유지를 위한 냉장시설 등 30㎡ 이하의 임시시설 설치는 가능합니다.
- 다만, 이 임시시설이 설치한 비닐하우스의 주용도가 된다면 불법 시설물로 적발당할 수 있음
농업용 비닐하우스 안에 숙식 등 사람이 거주한다면 불법시설이 설치될 수밖에 없고 재해와 화재 등으로부터 예방조치를 하기 위해서라도 행정처분이 불가피함 [국토부 질의회신]
다섯 번째로,
탱크 설치를 포함한 농업용 분뇨장 설치가 가능합니다.
여기서 탱크는 분뇨 탱크를 말합니다.
여섯 번째로,
과수원이나 경제 작물을 보호하기 위한 철조망과 헬스를 설치할 수 있습니다.
일곱 번째로,
10㎡ 이하의 농업용 원두막을 설치할 수 있습니다.
농업용 원두막이라는 용어의 정의에 대해서 편의에 따라 해석하시는 분들이 있는데, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제19조에서 농업용 원두막을 명확하게 정의하고 있습니다.
- 농업용 원두막 : 벽이 없고 지붕과 기둥으로 설치한 것
여덟 번째로,
밭 안에 야채 등을 저장하기 위해 토굴 등을 팔 수 있습니다.
식량을 빗살무늬 토기로 저장하는 신석기 사람들을 위한 규정인 것 같습니다.
아홉 번째로,
나무를 심는 행위가 가능합니다.
- 녹지조성, 자연환경보전 등의 목적을 달성하기 위한 취지에서 허용되는 행위 [국토부 질의회신]
여기서 나무를 심을 때는 다른 나무를 베지 않고 심어야 하는데, 꼭 나무를 베어야 한다면 죽목의 벌채를 위한 허가 또는 신고 후에 할 수 있습니다.
그러면 나무를 심는 행위가 가능하기 때문에 관상수를 재배하는 것도 가능한 게 아니냐고 하실 수가 있는데,
개발제한구역 안에 관상수를 심는 것은 허가 없이 가능하지만, 다 자란 관상수를 재배하려면 벌채 허가를 받아야 합니다.
- 통상의 녹지조성이 아닌 영농행위 등의 목적으로 관상수를 재배하고자 하는 경우에는 벌채 허가를 받은 후에 가능 [국토부 질의회신]
열 번째로,
50㎡ 이하의 곡식건조기 또는 비가림시설을 설치할 수 있습니다.
보통 이 규정을 활용해서 경운기나 농작물을 보관하기 위해 비가림시설을 설치하는 경우가 많이 있습니다.
비가림시설에 대해서는 명확하게 정의하고 있지 않지만, 우리가 평소에 보는 버스 승강장도 비가림시설이기 때문에 그에 준하는 시설로 검토할 수 있습니다.
열한 번째로,
토지의 형질변경 없이 논에 참게, 우렁이, 지렁이 등을 사육하거나 사육을 위한 울타리 및 비닐하우스를 설치할 수 있습니다.
업무를 하면서 이런 사례는 아직까지 못 봤습니다.
열두 번째로,
저수지를 관리하기 위한 단순한 준설 행위로 골재를 채취하기 위한 경우는 제외하고 있습니다.
하지만 개인이 저수지를 관리하는 경우는 거의 없을 것 같습니다.
열세 번째로,
영농을 위한 지하수 개발, 이용시설을 설치할 수 있습니다.
예전에는 신고를 한 후에만 가능했지만 지금은 허가 또는 신고 없이 가능한 행위입니다.
마지막으로,
토지의 형질변경 없이 밭이나 과수원에 양봉통을 설치할 수 있습니다.
이 경우에 그늘막과 같은 공작물을 함께 설치해서는 안 됩니다.
그리고 이 규정에서 아래 사항을 유의해서 보셔야 합니다.
- 농지에서는 밭이나 과수원에만 양봉통을 설치할 수 있고, 논에는 불가하다.
임야
개발제한구역에 있는 임야는 써먹을 곳이 거의 없습니다.
혹시나 나중에 개발제한구역이 해제될 수 있지 않을까 싶어서 구입하시는 분들이 상당히 많으신데, 임야의 경우에는 대부분 개발제한구역 환경등급이 대부분 1, 2등급이기 때문에 나무가 많은 임야는 원형보존을 위해 제외되고 그 외 훼손이 없는 토지의 개발제한구역이 해제되는 경우가 대다수입니다.
따라서 임야는 해제도 안 되고 써먹을 곳도 거의 없기 때문에 저렴하다고 사지 말고차라리 그 돈으로 다른 데 투자를 하시기를 추천합니다.
- 개발제한구역 내 임야는 활용가치, 투자가치가 없다.
본론으로 다시 돌아가서,
임야라면 당연히 대부분 나무가 심어져 있습니다. 그래서 임야에 뭔가를 하려고 해도 나무 때문에 할 수 있는 공간이 적고, 죽목의 벌채도 개발제한구역의 훼손이 수반되기 때문에 허가를 받기가 쉽지가 않습니다.
물론, 소나무 재선충병과 같은 재해의 긴급한 복구를 위한 경우에는 벌채 면적 500㎡ 미만(연간 1,000㎡ 초과 불가) 또는 벌채 수량 5㎥ 미만(연간 10㎥ 초과 불가)의 죽목 베기는 가능합니다만,
이것은 재해와 연관된 경우에 한해서입니다.
그러면 임야에서는 허가 없이 할 수 있는 게 실질적으로 하나도 없는 거냐고 하실 수가 있는데 딱 한 가지,
- 토지의 형질변경 없이 임야에 양봉통을 설치하는 행위는 허가 또는 신고 없이 가능합니다.
아까 앞서 말씀드린 농지와 마찬가지로 이때 그늘막과 같은 공작물을 설치해서는 안 됩니다.
축사
기본적으로 개발제한구역 내 축사는 기존에 있던 축사가 아니고서야 새로운 축사를 설치하기가 불가능에 가깝습니다.
축사와 관련해서 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위로는,
먼저,
축사에 사료를 배합하기 위한 기계시설을 설치할 수 있습니다. 다만, 일반인에게 배합 사료를 판매하기 위한 경우라면 불가합니다.
두 번째로,
기존의 대지(담장으로 둘러싸인 내부)에 15㎡ 이하의 간이축사를 설치할 수 있습니다. 간이축사에 대한 명확한 정의는 없지만, 개인 집 마당에 키우는 개나 닭 정도의 규모로 생각할 수 있습니다.
세 번째로,
가축의 분뇨를 이용한 분뇨장에 취사, 난방용 메탄가스 발생시설을 설치할 수 있습니다.
이것은 가축분뇨를 바이오에너지로 활용하기 위한 규정인데, 전국에 있는 개발제한구역 안에 몇 개나 있을 지 의문입니다.
네 번째로,
토지의 형질변경이나 대지 등으로 지목변경이 없는 범위에서 축사에 딸린 가축방목장을 설치할 수 있습니다.
축사 옆에 염소를 방목하면 산을 벌거숭이로 만드는데, 염소에게 먹이를 충분히 주지 않고 방목하면 나무껍질과 풀뿌리까지 뽑아 먹기 때문입니다.
- 이런 경우에 개발제한구역 훼손이 수반되지만 개발제한구역법에서는 이를 규제할 수 있는 사항은 아직 없음.
다섯 번째로,
축사운동장에 축산분뇨용 또는 톱밥발효용의 개방형 비닐하우스를 설치할 수 있습니다.
- 축사운동장 : 가축들이 뛰어노는 운동장
이때, 비닐하우스는 반원형 등의 구조가 적당하지만, 축사의 처마에 바로 연결시킨 고정식 형태라면 증축으로 간주될 수 있음 [국토부 질의회신]
대지
대지 안에서 건축물과 관련된 내용은 뒤에서 따로 정리하도록 하고,
그 외에 할 수 있는 것으로는 적법하게 조성된 기존 건축물의 대지 안에 물건을 쌓아놓는 행위는 허가 또는 신고 없이 할 수 있습니다.
주택
사람이 살기만 하면 주택이 되는 게 아니라 개발제한구역 건축물관리대장에 등재가 되어 있어야 주택으로 볼 수 있습니다.
먼저,
사용 중인 방을 나누거나 합치거나 부엌이나 목욕탕으로 바꾸는 등 가옥 내부를 개조하거나 수리할 수 있습니다.
두 번째로,
지붕을 개량하거나 기둥벽을 수선하고 외벽 기둥에 차양을 달거나 수리할 수 있습니다. 이때
주의할 점은 개발제한구역에 있는 집은 오래된 집인 경우가 많은데,
국가에서 지원해주는 슬레이트 지붕 개량사업을 하다가 건물이 무너질 수도 있는데, 이 무너진 건물을 수리하다가 개축에 해당되면 이것 역시 불법으로 간주되기 때문에 건물이 구조적으로 안전한지 먼저 확인한 뒤에 지붕 개량 등을 해야 합니다.
세 번째로,
외장을 변경하거나 칠하고 꾸밀 수 있습니다.
네 번째로,
내벽 또는 외벽에 창문을 설치할 수 있습니다.
다섯 번째로,
외벽과 담장 사이에 차양을 달아 헛간으로 쓸 수 있습니다. 요즘 시대에는 맞지 않는 쓸모없는 규정입니다.
여섯 번째로,
높이 2m 미만의 담장, 축대, 옹벽을 설치할 수 있습니다.
- 택지 조성을 위한 담장, 축대, 옹벽 설치라면 불가
일곱 번째로,
우물을 파거나 장독대를 설치할 수 있습니다.
장독대의 경우에 광을 함께 설치하는 경우는 제외하고 있는데, 여기서 말하는 광은 곳간과 같은 공간을 말합니다.
마지막으로,
재래식 변소를 수세식 변소로 개량할 수 있습니다.
비주택
비주택용 건축물이란 관리사, 창고, 종교시설 등이 있습니다.
먼저,
주택의 경우와 같이 지붕 개량, 벽 수선, 미화작업 또는 창문 설치를 할 수 있습니다.
두 번째로,
기존의 종교시설 경내(공지)에 종각, 불상, 석탑, 예수상 또는 기념비석을 설치할 수 있습니다.
여기서 말하는 경내는, 「전통사찰의 보존 및 지원 법률」 제2조제3호에 규정된 전통사찰 보존지 중에 지목이 대, 종교용지, 잡종지로서 대지화되어 있는 토지를 말한다. [국토부 질의회신]
세 번째로,
종교시설의 경내에 일주문을 설치할 수 있습니다.
- 일주문 : 종교시설 입구에 두 개 또는 네 개의 기둥을 옆으로 나란히 세워 만든 문
네 번째로,
기존의 묘역에 분묘를 설치할 수 있습니다.
마지막으로,
임업시험장에 육림연구, 시험을 위하여 입목을 심거나 벌채할 수 있습니다.
임업시험장이라는 게 있는지 방금 처음 알았습니다.
용도변경
건축물을 다른 용도로 사용할 수 있는 경우도 규정하고 있습니다.
먼저,
축사, 잠실 등의 기존 건축물을 일상 생업에 필요한 물품, 생산물의 저장소나 새끼 가마니를 짜는 등의 농가부업용 작업장으로 일시적으로 사용할 수 있습니다.
두 번째로,
주택의 일부를 이용해서 부업의 범위로 상점 등으로 사용할 수 있습니다. 다만, 관련법에 따른 허가 또는 신고 대상이 아닌 것만 가능합니다.
세 번째로,
주택의 일부를 다용도시설 및 농산물건조실로 사용할 수 있습니다. 이때 농산물 건조실에는 건조를 위한 공작물 설치도 포함됩니다.
마지막으로,
새마을회관의 일부를 경로당으로 사용할 수 있습니다.
마을공동사업
마을공동사업의 의미에 대해서는 관련법상 정리하고 있지는 않지만, 마을에서 공동으로 이용하는 경우로 추측할 수 있습니다.
먼저,
공동우물을 파거나 빨래터를 설치할 수 있습니다.
조선시대에서 온 주민들이 활용할 수 있겠습니다.
두 번째로,
마을도로나 진입로 및 구거를 정비하거나 석축과 농로를 개보수하는 것이 가능합니다.
이때 정비와 개보수는 이미 허가받아 개설 또는 축조된 구조물을 그 허가받은 목적과 범위 내에서 개보수하는 행위에 대한 규정으로 신설하거나 확장하는 범위까지는 포함이 안 됩니다. [국토부 질의회신]
세 번째로,
나지에 녹화사업을 하는 것이 가능합니다.
- 나지 : 거름을 주지 않은 생땅
그냥 맨땅이라고 보시면 되겠습니다.
네 번째로,
토관을 매설할 수 있습니다. 쿠파를 물리쳐야 하는 슈퍼마리오를 위한 규정입니다.
골프장
기존 골프장 통상적으로 운영, 관리할 목적으로 유지 보수하는 행위는 가능한데,
대중적인 내용은 아니기 때문에 세부적인 내용은 생략하겠습니다.
지금까지 개발제한구역에서 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위에 대해 알아보았습니다. 이 내용들을 영상으로 보고 싶으신 분들은 아래 링크를 참고해주세요.
그러면 오늘 포스팅을 짧게 요약하고 마무리하겠습니다.
- 개발제한구역에 포함된 토지라도 제한적이긴 하지만 법적 테두리 안에서 허가나 신고 없이 할 수 있는 행위가 있다.
- 하지만, 개발제한구역에 포함된 임야는 양봉을 하는 경우가 아니라면 써먹을 데가 없다.
끝.
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