건축물인 도시계획시설은 건축제한, 건폐율, 용적률을 어떻게 적용받을까?
안녕하세요. 토목직 공무원입니다.
우리가 개발행위허가를 받아서 건축물을 지을 때,
해당 부지의 용도지역에 맞게 건축물의 용도, 종류 및 규모 등 건축제한을 받고
건폐율과 용적률의 기준에 따라 개발행위허가를 받을 수가 있는데,
도시계획시설부지에서 건축물을 짓는다면,
도시계획시설이 아닌 부지에서의 개발행위허가와 같이
당해 용도지역에 적합하게 건축물을 지어야 하는지,
아니면 도시계획시설이기 때문에 별도의 제한없이 가능한지
고민을 했던 적이 있어서 오늘은 그 내용에 대해 알려드리려고 합니다.
1. 건축제한
도시계획시설의 건축제한은 법에 나와 있기 때문에 다들 알고 계실 겁니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제83조제1항에 따라
용도지역 및 용도지구에서의 도시계획시설은
용도, 종류 및 규모 등 건축제한을 받지 않습니다.
2. 건폐율 · 용적률
「도시 · 군계획시설의 결정 · 구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제2조에 따르면
도시계획시설 결정 시 해당 도시계획시설의 종류와 기능에 따라 그 위치, 면적 등을 결정해야 하며,
건축물인 시설로서 그 규모로 인하여
당해 지자체의 공간이용에 상당한 영향을 주는 도시계획시설인 경우에는
건폐율, 용적률 및 높이의 범위를 함께 결정해야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고 국토교통부 자주하는 질문에서는
도시계획시설부지에서의 건축물은 앞서 말씀드린 규정에 따라 층수의 제한은 없지만
같은 법 시행령 제84조 및 제85조의 규정에 따라
당해 용도지역의 건폐율 및 용적률의 범위 내에서 건축해야 한다고 회신한 바 있기 때문에
도시계획시설 결정 시 건폐율, 용적률 및 높이의 범위를 함께 결정한 것이 아니라면
질의회신에 따라 층수의 제한은 없지만
당해 용도지역의 건폐율 및 용적률의 범위 내에서 건축해야 할 것입니다.
추가로 또 하나 말씀드리면
법제처 법령해석례(08-0250)에 따르면
도시관리계획으로 결정된 도시계획시설의 용적률을 도시계획시설사업 실시계획인가나 건축허가를 하면서
「건축법」 제43조 및 제56조에 따라 해당 도시계획시설의 용적률을 완화할 수 없고
도시관리계획의 변경 절차에 따라서 변경해야 하는 점도 참고하시면 좋을 것 같습니다.
3. 부대시설, 편익시설
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제2조제1항에 따라
도시계획시설은 해당 부지에서의 해당 건축물뿐만아니라
당해 시설 그 자체의 기능 발휘와 이용을 위하여 필요한 부대시설 및 편익시설을 포함하고 있습니다.
그러면 부대시설 및 편익시설도 도시계획시설에 포함된다는 말인데,
앞서 말씀드린 것과 같이 도시계획시설 내 부대시설 및 편익시설도
용도, 종류 및 규모 등 건축제한을 받지 않을 것 같지만
반전으로
「도시 · 군계획시설의 결정 · 구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제6조의2제2항제3호나목에 따라
주시설이 아닌 부대시설 및 편익시설은 용도지역, 용도지구에 따른 건축제한에 적합해야 한다고 규정하고 있어서
하위법령인 「도시 · 군계획시설 설치기준」 에서 규정한 것은
상위법령인 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 을 위반한 것이라는 의견이 있을 수가 있는데,
법률에서 직접 위임받은 사항을 대통령령 또는 부령으로 정하는 경우에는
상위 법률과 결합하여 효력이 발생하기 때문에
위임받은 법령의 형식에 따라 획일적으로 우열관계를 가릴 수 없고 서로 조화롭게 해석해야 합니다.
그래서 결론은,
도시계획시설의 주시설은 건축제한을 적용받지 않지만
주시설에 부수하여 설치하는 부대시설 및 편익시설은 용도지역에 따른 건축제한에 적합해야 합니다.
(법제처 법령해석례 18-0280)
요 약
건축물인 도시계획시설을 결정할 때
건폐율, 용적률 및 높이의 범위를 함께 결정하지 않았다면
해당 용도지역의 건폐율 및 용적률의 범위 내에서 건축해야 한다.
도시계획시설의 주시설은 건축제한을 적용받지 않지만
부대시설 및 편익시설은 해당 용도지역에 따른 건축제한에 적합해야한다.
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